Restituição do ITBI – Valor Venal Fora da Realidade: Entendendo a Tese

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal incidente sobre a transferência de imóveis. Para advogados que atuam na área tributária, a questão do valor venal fora da realidade é recorrente e pode gerar diversas implicações para os contribuintes. Neste artigo, abordaremos as principais dúvidas sobre o tema, explicando detalhadamente os conceitos envolvidos e estratégias para lidar com avaliações fiscais desproporcionais.

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto de competência dos municípios, cobrado sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que, em teoria, deveria refletir seu valor de mercado. No entanto, na prática, muitas vezes os valores venais estabelecidos pelas prefeituras são significativamente superiores aos valores de mercado, gerando um ônus excessivo para os contribuintes.

Valor Venal Fora da Realidade

Definição e Implicações

O valor venal fora da realidade refere-se a uma discrepância entre o valor atribuído pela administração tributária e o valor de mercado efetivo do imóvel. Essa prática pode resultar em uma tributação injusta e elevada, prejudicando os contribuintes. Para advogados, identificar e contestar esses casos é crucial para a proteção dos direitos dos clientes.

Principais Dúvidas dos Advogados

1. Como é determinado o valor venal?
   • O valor venal é estabelecido com base em critérios definidos pela legislação municipal, que geralmente incluem características do imóvel, como localização, tamanho, e padrão construtivo. No entanto, a falta de atualização desses critérios pode levar a valores desatualizados e irreais.
2. Quais são as consequências de um valor venal inflacionado?
   • Um valor venal inflacionado resulta em um ITBI mais alto do que o devido, impactando negativamente o contribuinte. Além disso, pode haver reflexos em outros tributos e custos associados à transação imobiliária.
3. Como contestar o valor venal fora da realidade?
   • A contestação pode ser feita administrativamente, por meio de impugnação do lançamento do ITBI, ou judicialmente, caso a via administrativa não seja suficiente. É fundamental reunir provas, como laudos de avaliação imobiliária e comparativos de mercado, para fundamentar a discrepância entre o valor venal e o valor de mercado.

Restituição do ITBI Sobre o Valor Venal Fora da Realidade

Advogados frequentemente enfrentam casos onde o contribuinte já pagou o ITBI com base em um valor venal fora da realidade. Nesses casos, é possível pleitear a restituição do imposto pago a maior. Para isso, é necessário:

1. Identificar o pagamento indevido: Reunir documentos que comprovem a diferença entre o valor venal utilizado pela administração e o valor de mercado do imóvel.
2. Formalizar o pedido de restituição: Protocolar um requerimento junto à prefeitura, detalhando o erro na avaliação e anexando as provas pertinentes.
3. Acompanhar o processo administrativo: Monitorar o andamento do pedido e, se necessário, recorrer a vias judiciais para assegurar o direito do contribuinte.

A tese da Restituição do ITBI sobre o valor venal Fora da Realidade como uma oportunidade para advogados

A contestação do valor venal dos imóveis utilizados como base de cálculo do ITBI é uma oportunidade significativa para advogados diversificarem suas práticas e aumentarem sua base de clientes. Com a frequente prática dos municípios de superavaliar imóveis para aumentar a arrecadação, há espaço para advogados atuarem na defesa dos contribuintes, buscando a restituição de valores pagos a maior.

Como advogados podem se beneficiar:

1. Atração de Novos Clientes: Todos os sujeitos passivos do ITBI que detectarem cobranças indevidas podem se beneficiar dessa tese. Advogados podem usar esse argumento para atrair novos clientes, oferecendo uma solução direta para um problema financeiro.
2. Diversificação da Prática Jurídica: Mesmo advogados que não são especialistas em direito tributário podem se beneficiar. Com materiais prontos e guias práticos, qualquer advogado pode se especializar e atuar eficazmente nessa área.
3. Aumento da Receita: Ao ingressar com ações judiciais para contestar o valor venal, advogados podem gerar recursos significativos tanto para seus clientes quanto para si mesmos.
4. Material de Suporte: O uso de materiais especializados, que incluem modelos de petições, mandados de segurança e recursos, facilita a atuação e aumenta a confiança na apresentação de casos.
5. Consolidação de uma Base de Clientes VIP: Através de um trabalho eficaz e resultados positivos, advogados podem consolidar uma base de clientes fiéis, gerando recomendações e futuras oportunidades de negócio.

Jurisprudência – 5 decisões favoráveis a restituição do ITBI sobre Valor Venal Fora da Realidade

Veja abaixo algumas das decisões que foram favoráveis a Restituição do ITBI sobre o Valor Venal Fora da Realidade pelos principais tribunais.

STJ fixa que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado:

• O STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao valor utilizado para o IPTU, sendo necessário um processo administrativo para questionar o valor declarado pelo contribuinte.
• ​Ver Decisão Completa

Comprador de imóvel derrota Prefeitura do Rio de Janeiro:

• A decisão unânime determinou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação, e não um valor arbitrado pela prefeitura. Um exemplo foi a empresa Vabrad Administração, que obteve a restituição do ITBI pago sobre um valor superfaturado.
• Ver Decisão Vompleta

Municípios devem calcular o ITBI de acordo com o valor de mercado:

• Diversas decisões determinaram que os municípios não podem fixar a base de cálculo do ITBI unilateralmente, sendo necessário que o valor utilizado seja o da transação, conforme estabelecido pelas partes.
• Ver Decisão Completa

Decisão do STJ em Tema Repetitivo 1.113:

• O STJ estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte deve ser presumido como correto, a menos que o fisco comprove o contrário através de processo administrativo.
• Ver Decisão Completa

Decisão do STJ no Recurso Especial nº 1.937.821:

• A decisão reiterou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação em condições normais de mercado, não podendo o município utilizar valores arbitrados de forma unilateral.
• Ver Decisão Completa

Preciso ser especialista em Direito Tributário para atuar com esta tese?

A resposta é Não! Claro, Conhecimento nunca é demais, mas hoje existem materiais jurídico elaborados sob medida para quase todos os tipo de teses jurídicas, em relação à Restituição do ITBI sobre o valor venal Fora da Realidade não é diferente, deixaremos a indicação do material elaborado pela equipe do Ponto Jurídico, o material conta com todos os documentos necessário para todas as fases da ação, tudo sob medida e com aulas ensinando a utilizar cada um destes documentos, dentre esses documentos estão, Agravo de Instrumento, Mandado de Segurança, Réplica à Contestação, Recurso de Apelação, Recursos Especiais, Contrarrazões dentre outros, se quiser conhecer um pouco mais do material, acesse o site oficial clicando no banner abaixo.