Adjudicação compulsória: entenda essa ação na prática! Artigo + Modelo de Petição

Ação de adjudicação compulsória e a transferência de bens imóveis

A ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas condições. Na sentença da ação, é obtida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão.

A adjudicação compulsória não é a única situação em que o advogado se depara com o termo “obrigatório”. Se você trabalha com ações de Direito Previdenciário, precisa conhecer quando ocorre a aposentadoria compulsória.

Nesse post, você vai entender melhor como e quando a ação de adjudicação compulsória é movida. Confira!

1. Promessa de compra e venda

 

Antes de abordar a ação de adjudicação compulsória, é necessário conhecer melhor um conceito bem próprio do universo das transações com bens imóveis. Trata-se da promessa de compra e venda, que está prevista nos artigos 462 a 466 do Código Civil.

Embora não seja obrigatório, ele é muito comum. Seu objetivo é proporcionar mais segurança às partes em relação aos termos acordados na negociação, considerando que, no tempo necessário para organizar a documentação e assinar o contrato de compra e venda, poderiam haver alterações que colocariam o negócio em risco.

 

2. Adjudicação compulsória e requisitos

A ação de adjudicação compulsória, compreendida como uma remédio processual, já era prevista no Decreto Lei nº 58/1937 e na nº Lei 6.766/79. Todavia, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Nesses artigos, a legislação brasileira estipula dois critérios para formação de um direito real relativo ao imóvel:

• Que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular;
• Que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa.

A lei também estipula um terceiro critério: que registre-se a promessa em Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, a súmula 239 do STJ revisou essa determinação, de modo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Desse modo, segundo Fabio Ulhoa Coelho [1]:

O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.

Uma vez formado o direito real, então, seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Finalmente, se a escritura não for outorgada, é a hora de entrar com uma ação de adjudicação compulsória, que vai garantir ao titular do direito real a passagem do bem imóvel para seu nome.

 

3. Adjudicação compulsória: casos práticos

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

• Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contra-prestação pelo comprador;
• Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
• Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
• Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel. Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Em geral, quando um lado coloca obstáculos para a lavratura da escritura, é porque está violando o princípio da boa-fé.

4. Adjudicação compulsória: competência

Não são incomuns ações que levantam possíveis conflitos de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se depreender que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

Veja alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória:

• Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
• Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.

5. Adjudicação compulsória: prazo prescricional

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial. Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de 2018:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em 247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. Você precisa ficar atento para não prejudicar seu cliente com atrasos.

 

6. Adjudicação compulsória: formalização

Uma vez que o juiz profira sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, fará também a lavratura e assinatura da carta de adjudicação. Essa carta, então, deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá dará andamento aos procedimentos para outorga da escritura pública definitiva.

 

7. Adjudicação compulsória ou usucapião

Existe muita dúvida em relação a qual ação deve ser movida: ação de adjudicação compulsória ou usucapião. Se ambas forem possíveis (isto é, se o requerente cumprir os requisitos necessários para ter direito a mover qualquer uma das duas ações), ele deve considerar os seguintes fatores para decidir em qual delas fundamentar seu pedido legal:

• A ação de usucapião é mais demorada e burocrática. Entretanto, é necessário comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser dono e o lapso temporal transcorrido;
• A ação de adjudicação compulsória é mais rápida. Todavia, é necessário comprovar a aquisição do bem imóvel. Isso pode ser difícil se o requerente não tiver em ordem toda a documentação de compra e venda.

Cabe conferir, ainda, as regras gerais da adjudicação no Novo CPC, pois é vislumbrada como a maneira favorável de expropriação.

Por fim, é tarefa do advogado aconselhar seu cliente em relação à alternativa mais vantajosa, considerando todos os aspectos do caso prático.

Também existem situações em que é possível recorrer a um procedimento administrativo para obter o direito de propriedade por usucapião. O advogado também precisa conhecer esse procedimento extrajudicial para orientar seus clientes!

 

 

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Modelo de peça Adjudicação compulsória

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DA VARA XXX DA COMARCA DE XXX

 

NOME DO AUTOR, estado civil, profissão, inscrito no RG sob o n° XXXXX e no CPF sob o n° XXXX, domiciliado no endereço Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, com e-mail: xxxxxxxxx, vem à presença de Vossa Excelência, com elevado acatamento, com fundamento nos artigos (497 e 536) do novo Código de Processo Civil, propor

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA 

em face de REQUERIDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º XXX, com sede na Rua XXX, n.ºXXX, Bairro XXX, Cidade XXXX, Estado XXX, CEP XXXXX representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). XXXXX, brasileiro (a), estado civil, profissional da área de XXXX, portador (a) do RG nº XXXX e do CPF n.ºXXXX, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos ,.

DOS FATOS

O autor  e o réu firmaram compromisso de compra e venda (doc. x) na data de XXX, do imóvel XXX, localizado em XXX, descrito na matrícula XXX junto ao X registro de imóveis de XX como : (transcrever descrição)

Por força da cláusula Xª do instrumento de cessão de direitos e obrigações firmado em ….. de ….. de …….. ficou consolidado o saldo devedor em R$XXX, a que o autor estaria obrigado a pagar em 67 parcelas mensais, vencendo-se a primeira em …… e as demais sucessivamente, até ……….., data prevista da 67ª parcela.

Esse saldo devedor foi devidamente quitado pelo autor em …….., conforme comprovam os recibos cujas cópias seguem anexas (doc. x). Cabendo ao réu realizar a outorga definitiva da escritura do imóvel.

No entanto, o prazo para outorgar a escritura esgotou-se em ……… (cláusula X) sem que o réu tomasse nenhuma providência. O autor procurou os representantes do réu, e diante da ausência de resposta, notificou o réu na data xxxx (doc x), para que comparecessem ao XX tabelião para outorga da escritura definitiva do imóvel.

DO DIREITO

O autor cumpriu com a sua obrigação de pagar quantia certa, e caberia ao réu cumprir sua obrigação de fazer: outorgando a escritura definitiva de compra e venda ao autor, dentro do prazo estipulado pela cláusula X do contrato (doc X).

No entanto, o réu se mantém inerte, sem apresentar devida razão para justificar o atraso no cumprimento da obrigação. Ao autor não resta melhor sorte do que se socorrer do poder judiciário para alcançar ordem de adjudicação capaz de substituir a vontade do réu e lhe transferir a propriedade do imóvel que é seu por direito.

Tal pretensão encontra guarida na legislação processual:

Art. 501.  Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Como o autor não deu causa a mora do réu, não pode arcar com os prejuízos por ela gerados, é o que enuncia o Código Civil:

Art. 247. Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível.

O autor pretende ser ressarcido dos valores que arcou para dar cumprimento à obrigação do réu, como os honorários do advogado e as custas processuais.

DOS PEDIDOS

Diante de tais circunstâncias, a partir da quitação do preço em………, o autor passou a ter o direito de receber a escritura do referido imóvel e não pode o réu, sem justo motivo, negar-se a outorgá-la, razão pela qual o autor, sem outra saída, vem à presença de V. Exa. para requerer a competente adjudicação. Isto posto, o autor vem á presença de Vossa Excelência para requer:

A) A procedência do pedido, com a substituição da declaração da vontade do réu, constituindo-se a sentença título translativo.

B) A expedição de mandado ao registro de imóveis competente para que proceda o registro.

C) A condenação do réu ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários pactuados pelo autor com seu advogado, sem prejudicar os honorários sucumbenciais.

D) A citação do réu, nos termos dos arts. 246, 247 e 248, para querendo contestar à presente ação no prazo de 15 dias (art. 335), sob pena de não o fazendo serem os fatos considerados verdadeiros (art. 341 CPC).

E) Manifesta o seu desinteresse pela auto composição nos termos do art. 334 § 5 ^o.

Por fim, protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, especialmente pelos documentos juntados e se necessário pelo depoimento pessoal das partes.

Dá-se a causa o valor de R$ xxxxxxx (xxxxxxxxxxxxx), nos termos do inciso II do artigo 292[1] do Novo Código de Processo Civil.

Termos em que pede deferimento.

Cidade (UF), data.

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Advogado

OAB/UF XXXX

ROL DE DOCUMENTOS:

1.    Procuração e documentos pessoais;

2.    Compromisso de compra e venda

3.    Recibos

4.    X

5.    X