Breves comentários à Lei 13.777/2018 (Condomínio em Multipropriedade)

Olá amigos do Dizer o Direito,

Continuando a nossa saga de divulgar a inflação legislativa
deste fim de 2018, vamos hoje falar um pouco sobre a Lei nº 13.777/2018. Esta
Lei altera o Código Civil e a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o
regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

Esta Lei possui aspectos muito profundos que ainda serão
tratados pela doutrina com calma ao longo de 2019. Por isso, irei aqui, por
enquanto, fazer um breve e superficial resumo das principais inovações.

A Lei nº 13.777/2018 cria um novo capítulo no Código Civil
chamado de “CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE”. Foram inseridos 19 novos artigos
(arts. 1.358-B a 1.358-U).

Além disso, também foram alterados os arts. 176 e 178 da Lei
nº 6.015/73.

Vale ressaltar que a Lei nº 13.777/2018 ainda está em vacatio legis. No entanto, para fins
didáticos, irei comentar utilizando os verbos e locuções como se ela já estivesse
em vigor.

CONDOMÍNIMO EM MULTIPROPRIEDADE

1) DISPOSIÇÕES GERAIS

Conceito

­ um bem é dividido entre vários proprietários

­ sendo que cada um deles utilizará a coisa,

­ com exclusividade,

­ durante certo(s) período(s) de tempo por ano,

­ em um sistema de rodízio.

O legislador assim conceituou o instituto:

Gustavo Tepedino, com a sua inegável genialidade, afirmou
que se trata de “relação jurídica que traduz o aproveitamento econômico de uma
coisa móvel ou imóvel, em unidades fixas de tempo, visando à utilização
exclusiva de seu titular, cada qual a seu turno, ao longo das frações temporais
que se sucedem” (Multipropriedade
imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 1).

Exemplo

A multipropriedade ocorre com frequência em imóveis destinados
ao lazer.

É o caso, por exemplo, de uma casa de praia.

Em litorais mais caros do país, como na região dos Lagos
(RJ) ou em Santa Catarina, é comum que sejam lançados empreendimentos em
sistema de time-sharing. Normalmente, o imóvel é dividido em 52 cotas (número
de semanas do ano). Daí, o indivíduo que compra uma cota, torna-se proprietário
de 1/52 do imóvel e poderá utilizá-lo durante uma semana por ano.

Nomenclatura

A multipropriedade é também chamada de time-sharing, regime
de aproveitamento por turno ou direito real de habitação periódica.

Finalidade

Este modelo é adotado normalmente por indivíduos que querem
usufruir de um imóvel apenas durante parte do ano e, por isso, não valeria a
pena serem proprietários únicos do bem.

Assim, com o sistema do time-sharing não precisam
desembolsar o preço total do imóvel na aquisição e também não terão que arcar
sozinhos com os custos da manutenção.

Origem

O fenômeno da multipropriedade surgiu na França, por volta
de 1967.

No Brasil, as primeiras operações de multipropriedade
começaram na década de 1980.

Vale ressaltar que o maior teórico no Brasil sobre o
instituto é o Professor da UERJ Gustavo Tepedino que, já em 1993, lançou a obra
que é referência no assunto (Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva,
1993).

A maior parte dos estudos lançados no país tratando sobre
multipropriedade, inclusive este singelo resumo, tem como base as pesquisas do
Professor Tepedino.

Como o livro “Multipropriedade imobiliária” é difícil de ser
encontrado, recomendo, aos que quiserem ter uma noção preliminar sobre o tema,
a leitura de um artigo do Professor disponível em sua página na internet: http://www.tepedino.adv.br/wpp/wp-content/uploads/2017/07/Aspectos_Atuais_Multipropriedade_imobiliaria_fls_512-522.pdf

Regulamentação

Não havia uma previsão legal expressa no Brasil sobre a
multipropriedade.

Apesar disso, o STJ reconhecia a sua validade, conforme
veremos mais a frente.

Agora, contudo, essa lacuna foi preenchida, com razão, pelo
legislador.

Desse modo, atualmente, o time-sharing é regido pelos arts.
1.358-B a 1.358-U.

Além disso, aplicam-se ao instituto, de forma supletiva e subsidiária:

• os demais artigos do Código Civil;

• a Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios em Edificações e das
Incorporações Imobiliárias); e

• o Código de Defesa do Consumidor.

Qual é a natureza jurídica da multipropriedade? Trata-se de direito
real ou pessoal (obrigacional)?

Existe grande divergência na doutrina acerca do tema.

1ª corrente: direito pessoal

Uma primeira corrente defende que se trata de direito
PESSOAL (obrigacional), pois afirma que os direitos reais são em número
limitado (numerus clausus) e estão previstos
taxativamente no art. 1.225 do CC.

A time-sharing não se enquadra em nenhum deles. O integrante
da time-sharing não pode ser considerado proprietário, considerando que este
modelo possui inúmeras diferenças em relação ao direito de propriedade, podendo
ser apontadas as seguintes:

1) no time-sharing, o direito de uso e gozo ocorre apenas em
um período do ano, enquanto no direito de propriedade não existe esta
limitação;

2) não há liberdade quanto ao modo de uso, só podendo
utilizar o bem para a finalidade com a qual ele foi criado (ex: se é um imóvel
para lazer, não pode ser utilizado para fins comerciais);

3) a pessoa integrante do time-sharing não pode efetuar
modificações no imóvel, o que não ocorreria se ela fosse proprietária.

2ª corrente: direito real

O STJ, no entanto, seguindo o entendimento majoritário na
doutrina, decidiu que se trata de direito real:

Segundo o STJ, o time-sharing, também chamada de
multipropriedade imobiliária, possui forte liame com o instituto da
propriedade, sendo até mesmo considerada por alguns como uma expressão do
direito de propriedade.

Ao contrário do que afirma a primeira corrente, é possível
que sejam admitidos como direitos reais não apenas aqueles que estão enumerados
na lei, mas também outros que possam ser criados a partir da liberdade
negocial.

O Código Civil não traz nenhuma proibição de que sejam
criados novos direitos reais a partir da convenção de vontades. Além disso, a
time-sharing se harmoniza com os atributos dos direitos reais, considerando que
o participante detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal
do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço
e turnos fixos de tempo.

Veja o que Maria Helena Diniz
afirmou sobre o instituto:

“O sistema time-sharing ou
multipropriedade imobiliária é uma espécie condominial relativa aos locais de
lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé,
apartamento), repartido, como ensina Gustavo Tepedino, em unidades fixas de
tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante
certo período anual. (…) Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito
útil para desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios (…) Há um
direito real de habitação periódica, como dizem os portugueses, democratizando
o imóvel de férias, cujo administrador (trustee) o mantém em nome de um clube,
concedendo e organizando o seu uso periódico. Todos os adquirentes são comproprietários
de fração ideal, sofrendo limitações temporais e condominiais, sendo que a
relação de tempo repartido fica estabelecida em regulamento.” (Curso de Direito Civil Brasileiro. 22ª
ed. São Paulo: Saraiva, 2007, vol. 4, p. 243.)

Características do imóvel objeto da multipropriedade

O imóvel objeto da multipropriedade:

I – é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de
extinção de condomínio;

II – inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário
destinados a seu uso e gozo.

Tempo mínimo de cada “fração de tempo”

Como vimos acima, na multipropriedade, cada proprietário é
titular de uma “fração de tempo”.

Nessa fração de tempo, ele pode usar e gozar da totalidade
do imóvel, com exclusividade.

O § 1º do art. 1.358-E afirma que cada “fração de tempo”
será de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados,
e poderá ser:

I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II – flutuante, caso em que a determinação do período será
realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em
relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser
previamente divulgado; ou

III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

Obs: cada fração de tempo é indivisível.

Direito à mesma quantidade mínima de dias por ano

Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma
quantidade mínima de dias seguidos durante o ano. Ex: no imóvel X, ficou
estabelecido que a fração de tempo será de 10 dias. Isso significa que todo
multiproprietário pode ter direito a 10 dias de uso e gozo por ano.

Vale ressaltar, no entanto, que cada multiproprietário
poderá adquirir frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao
uso por períodos também maiores. 

Obs: a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se
todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

Poderá ser fixado um limite máximo de fração de tempo por titular

O instrumento de instituição da multipropriedade ou a
convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo
de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa
natural ou jurídica.

Em caso de instituição da multipropriedade para posterior
venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de
frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será
obrigatório somente após a venda das frações.

Espécies de condomínio

Com a criação do condomínio em multipropriedade, temos agora
cinco espécies de condomínio:

a) Condomínio tradicional (que pode ser voluntário ou
necessário);

b) Condomínio edilício;

c) Condomínio em lotes;

d) Condomínio urbano simples;

e) Condomínio em multipropriedade.

2) INSTITUIÇÃO DA
MULTIPROPRIEDADE

Formas de instituição da multipropriedade:

a) por ato entre vivos;

b) testamento

Registro

É necessário que o ato de instituição da multipropriedade seja
registrado no competente cartório de Registro de Imóveis.

Duração da fração de tempo

O ato de instituição deverá prever a duração dos períodos
correspondentes a cada fração de tempo.

3) DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO
MULTIPROPRIETÁRIO

Direitos

Obrigações

Sanções

Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção
de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:

I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus
deveres;

II – multa progressiva e perda temporária do direito de
utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso
de descumprimento reiterado de deveres.

Responsabilidade pelos custos com reparos

A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no
imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será:

I – de todos os multiproprietários, quando decorrentes do
uso normal e do desgaste natural do imóvel;

II – exclusivamente do multiproprietário responsável pelo
uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do
imóvel.

Promitentes compradores e cessionários

Os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos a cada fração de tempo são equiparados aos multiproprietários para fins
de direitos e obrigações.

4) TRANSFERÊNCIA DA
MULTIPROPRIEDADE

Não é necessária comunicação ou concordância dos demais

A transferência do direito de multipropriedade e
a sua produção de efeitos perante terceiros não dependerão
da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

Existe direito de preferência?

Regra: não há direito de preferência na alienação de fração
de tempo.

Exceção: é possível que o instrumento de instituição ou a
convenção do condomínio estipule o direito de preferência em favor dos demais
multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

Responsabilidade solidária pelas obrigações

Quando o indivíduo for adquirir a fração de tempo, ele
deverá exigir do alienante uma declaração de que não há débitos.

Caso não obtenha essa declaração, o adquirente será considerado
solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações do
multiproprietário (§ 5º do art. 1.358-J).

5) ADMINISTRAÇÃO DA
MULTIPROPRIEDADE

A quem compete a administração do imóvel?

A administração do imóvel e de suas instalações,
equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa que for indicada no
instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade.

Se não houver essa indicação, a responsabilidade será da pessoa
escolhida em assembleia geral dos condôminos.

Atribuições do administrador

A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar
de forma diversa a atribuição prevista no inciso IV acima.

Fração de tempo para reparos

O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo
destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e
em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de
multipropriedade.

Ex: a primeira semana dos meses de abril e outubro será
destinada a reparos no imóvel, não podendo ser utilizada pelos
multiproprietários.

A fração de tempo para reparaos poderá ser atribuída:

I – ao instituidor da multipropriedade; ou

II – aos multiproprietários, proporcionalmente às
respectivas frações.

Reparos emergenciais

Em caso de emergência, os reparos poderão ser feitos durante
o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.

6) DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
RELATIVAS ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Condomínio edilício

Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade
exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas
de um imóvel.

Ex1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e
dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que
cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma
(apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de
esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado
advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a
propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre
as partes comuns (corredores, recepção etc.).

O condomínio edilício é tratado nos arts. 1.331 a 1.358 do
Código Civil.

O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade?

SIM. O condomínio edilício poderá adotar o regime de
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas,
mediante:

I – previsão no instrumento de instituição; ou

II – deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Conteúdo da convenção de condomínio edilício

Conteúdo do regimento interno

Administrador profissional

O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime
de multipropriedade terá necessariamente um administrador profissional.

Algumas informações sobre esse administrador:

• O prazo de duração do contrato de administração será
livremente convencionado.

• O administrador do condomínio será também o administrador
de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas.

• O administrador será mandatário legal de todos os
multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão
ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do
imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.

• O administrador poderá modificar o regimento interno
quanto aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no
condomínio edilício.

• O administrador pode ser ou não um prestador de serviços
de hospedagem.

Inadimplemento e adjudicação da fração de tempo

Na hipótese de inadimplemento, por parte do
multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou
extraordinárias, é cabível, na forma prevista no CPC, a adjudicação ao
condomínio edilício da fração de tempo correspondente.

Outras sanções que podem ser impostas em caso de inadimplemento

Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte
integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de
tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de
tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si
as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade
autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de
inadimplência:

I – o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a
integral quitação da dívida;

II – a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o
pool da administradora;

III – a administradora do sistema de locação fique
automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do
inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o
inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do
condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral
quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao
multiproprietário.

Renúncia ao direito de multipropriedade

O multiproprietário somente poderá renunciar de forma
translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.

A renúncia só é admitida se o multiproprietário estiver em
dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se
houver, com o foro ou a taxa de ocupação.

Vedação à instituição da multipropriedade

A instituição da multipropriedade nos imóveis poderá ser
proibida ou limitada:

• pelas convenções dos condomínios edilícios;

• pelos memoriais de loteamentos; e

• pelos instrumentos de venda dos lotes em loteamentos
urbanos

Essa vedação poderá ser alterada posteriormente. No entanto,
para isso, exige-se, no mínimo, o voto da maioria absoluta dos condôminos.

7) ALTERAÇÕES NA LEI DE
REGISTROS PÚBLICOS

A Lei nº 13.777/2018 altera a Lei nº 6.015/83.

A primeira mudança foi acrescentar um novo requisito do
Livro nº 2:

No mesmo art. 176 foram inseridos três novos parágrafos
também tratando sobre a multipropriedade:

Por fim, o foi modificada a redação do inciso III do art.
178 para dizer que as convenções de condomínio em multipropriedade deverão ser também
registradas no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:

Vigência

O art. 3º previa que a Lei nº 13.777/2018
deveria entrar em vigor na data de sua publicação.

Ocorre que esse dispositivo foi
vetado pelo Presidente da República sob o correto argumento de que a Lei nº
13.777/2018 representa “relevante modificação no ordenamento jurídico nacional,
notadamente no direito de propriedade”, de sorte que seria recomendável um
prazo maior de vacatio legis” 

Com o veto do art. 3º, a Lei ficou
sem previsão expressa sobre o início de sua vigência.

Quando uma lei não traz a previsão
do início de sua vigência, em qual data ela entrará em vigor?

45 dias após a sua publicação.

É o que prevê o art. 1º da LINDB:

Logo, como a Lei nº 13.777/2018 não
tem disposição expressa acerca de sua vigência, ela entrará em vigor 45 dias
após a sua publicação, ou seja, em 04/02/2019.

Márcio André Lopes Cavalcante

Juiz Federal. Foi Defensor Público,
Promotor de Justiça e Procurador do Estado.