Importantes teses sobre a base de cálculo do ITBI

 

IPTU

IPTU significa imposto sobre propriedade
territorial urbana de bens imóveis, sendo tributo de competência dos
Municípios.

O fato gerador do IPTU é a…

• propriedade

• domínio útil

• posse

… de bem imóvel localizado na zona urbana.

 

Base de cálculo do IPTU

A base do cálculo é o VALOR VENAL do imóvel
(art. 33 do CTN).

Assim, o valor do IPTU será a aplicação da
alíquota (ex.: 2%) sobre o valor venal do imóvel (ex.: R$ 100 mil). Em nosso
exemplo, o IPTU seria de R$ 2 mil.

Geralmente, o valor venal do imóvel é
calculado com base em planta de valores elaborada pelo Fisco municipal. Essa
planta genérica de valores somente pode ser instituída e majorada por meio de
lei, considerando que, segundo a jurisprudência, isso consiste na própria base
de cálculo do IPTU, devendo, portanto, obedecer ao princípio da reserva legal
(art. 150, I da CF/88; art. 97, II e IV do CTN).

A simples atualização do valor monetário da
base de cálculo poderá ser feita por decreto do Prefeito.

Assim, os Municípios
podem atualizar, anualmente, o valor dos imóveis, com base nos índices oficiais
de correção monetária, visto que a atualização não constitui aumento de tributo
(art. 97, § 2º do CTN) e, portanto, não se submete à reserva legal (princípio
da legalidade tributária) imposta pelo art. 150, I da CF/88.

Nesse sentido, confira a redação do CTN:

 

Vale ressaltar que atualizar o valor dos
imóveis significa apenas aplicar, sobre o valor antigo, os índices oficiais de
correção monetária referentes ao período. Se houver algo além disso, será
considerado majoração, para a qual se exige lei. Nesse sentido:

 

ITBI

ITBI significa imposto sobre transmissão inter
vivos, sendo tributo de competência dos Municípios.

Segundo o art. 156, II da CF/88, o ITBI será
cobrado quando houver “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição”.

Ex: João vende uma casa a Pedro. Sobre essa transmissão, haverá a
incidência do ITBI.

Vimos acima que o art. 33 do CTN diz que a
base de cálculo do IPTU é “o valor venal do imóvel”.

O art. 38 do CTN afirma que a base de cálculo
do ITBI é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.

Diante disso, existem Fiscos municipais que
procuram vincular a base de cálculo desses dois impostos.

 

O que o STJ entendeu sobre isso? A
base de cálculo do ITBI é, necessariamente, a mesma do IPTU? Existe uma
vinculação entre essas duas bases de cálculo?

NÃO.

Apesar de o CTN falar em “valor venal” para os
dois impostos, a apuração desse elemento quantitativo se diferencia, especialmente
diante da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de
lançamento de cada um deles.

No IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se
de ofício o imposto tendo por base de cálculo a Planta Genérica de Valores
aprovada pelo Poder Legislativo local, que considera aspectos mais amplos e
objetivos como, por exemplo, a localização e a metragem do imóvel.

Já no ITBI, a base de cálculo deve considerar
o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que, como visto,
resulta de uma gama maior de fatores, motivo pelo qual o lançamento desse
imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte,
ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o quantum declarado,
por meio de regular instauração de processo administrativo.

Em face disso, tem-se a impossibilidade de
vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, nem mesmo como
piso de tributação, pois, repita-se, o valor adotado para fins de IPTU
considera, apenas, os critérios fixados na Planta Genérica de Valores, que são
padrões de avaliação de imóveis que levam em consideração a metragem e outros
fatores, como localização, acabamento e antiguidade, ou seja, consistem em
presunções relativas, no contexto da praticabilidade tributária, que auxiliam
na fixação da base de cálculo desse imposto. Tais padrões são gerais e, por
isso, embora facilitem a arrecadação, desconsideram a realidade de cada
operação de transmissão da propriedade imobiliária efetivamente realizada, não
refletindo, portanto, o real valor de mercado da coisa.

A Planta Genérica de Valores é estabelecida
por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo
do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a
base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade,
depende de lei específica.

Desse modo:

• a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do
IPTU.

• a base de cálculo do IPTU não pode sequer
ser utilizada como piso de tributação do ITBI.

Confira o que decidiu o STJ:

 

O que se considera como “valor venal” para fins de ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado.

Assim, “valor venal”, para fins de ITBI, é o
valor de mercado do imóvel, que pode, ou não, coincidir com o valor real da operação
(STJ. 2ª Turma. RMS 36.966/PB, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 27/11/2012).

 

O preço pelo qual o imóvel foi
vendido reflete, em princípio, o valor venal do bem para fins de ITBI. Em
outras palavras, em regra, o preço que foi pago pelo bem será considerado como
“valor venal” e, portanto, adotado como base de cálculo do ITBI. É possível, no
entanto, que o Município desconsidere o valor da transação por entender que o
preço pago foi muito abaixo do valor venal?

SIM.

 

A base de cálculo do ITBI é o valor venal em
condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode
sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada
a transação e da motivação dos negociantes.

Em consequência, presume-se que o valor de mercado daquele específico
imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte,
com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode vir a ser
afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento
disposto no art. 148 do CTN:

 

Assim, se o bem for vendido por preço nitidamente incompatível
com o valor de mercado, esse preço de venda poderá ser desconsiderado como parâmetro
para definição da base de cálculo do ITBI. Ressalte-se, contudo, que é
necessário regular procedimento administrativo. Foi o que decidiu o STJ:

 

Algumas vezes, o Fisco estabelece
previamente qual é o valor venal do imóvel para fins de ITBI. Isso é possível?
É legítima a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo
fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI?

NÃO.

A adoção desse valor de referência como
primeiro parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, com a inversão do
ônus da prova ao contribuinte para demonstrar o contrário, subverte o
procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois, a toda evidência, resulta em
arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da
declaração do sujeito passivo.

Esse denominado valor venal de referência, ou
equivalente, quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade
da declaração prestada, mas, em hipótese alguma, pode servir para antecipar tal
juízo, porquanto, além de não abranger todas as áleas definidoras do valor de
mercado daquele específico imóvel, acaba por subtrair a garantia do contraditório
assegurada ao contribuinte, cujo exercício pressupõe a prévia instauração de regular
processo administrativo.

Nesse sentido:

 

Qual é a forma de
lançamento do ITBI?

O ITBI comporta apenas duas
modalidades de lançamento originário:

a) por declaração, se a norma
local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração
para a constituição do crédito tributário; ou

b) por homologação, se a
legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do
imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente
tributante.

 

Os lançamentos por declaração ou
por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir
no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias
cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para
melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa
a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento
originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco
não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis
determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.