corretagem?
corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (denominada “cliente”
ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
previsto, de forma genérica, nos arts. 722 a 729 do CC.
normalmente as pessoas só se lembram da corretagem de imóveis. No entanto,
existem outras espécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na
Bolsa de Valores ou o corretor de mercadorias (bens móveis).
profissão está regulamentada pela Lei n.°
6.530/78 e pelo Decreto n.°
81.871/78. Para exercer a profissão de corretor de imóveis, exige-se a
aprovação em curso técnico de Transações Imobiliárias ou curso superior em
Gestão Imobiliária, com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
(CRECI).
prestado, o corretor receberá o pagamento de uma quantia, que é chamada de
“comissão de corretagem”.
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes (art. 725).
corretagem?
deverá estar previsto na lei ou no contrato firmado entre as partes.
nem no contrato?
arbitrado segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724 do CC).
comissão de corretagem na venda de imóveis. Aplica-se, portanto, os usos e
costumes. No dia-a-dia imobiliário, quando não há previsão contratual, deverá
ser pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido, conforme prevê
a tabela do CRECI.
incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a
construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários
apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades
para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Salomão, “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do
empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital
necessário para construção de edifício
de apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.399.024-RJ).
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, o faz de forma parcelada,
por meio de um contrato de promessa de compra e venda.
venda?
venda) é…
preliminar
(promitente vendedor) se compromete a vender o seu bem
este pagar integralmente o preço que foi ajustado.
corretagem na incorporação imobiliária
que os contratos de promessa de compra e venda de incorporação imobiliária
contenham uma cláusula prevendo que o promitente-comprador será o responsável
pelo pagamento da comissão do corretor.
ao parar seu carro no semáforo, recebeu um panfleto de um novo edifício de
apartamentos que estava sendo lançado “na planta”. Foi até o estande de vendas,
sendo atendido por Luciana, corretora de imóveis.
uma unidade.
de compra e venda com a imobiliária.
imobiliária (promitente vendedora) comprometeu-se a vender a João a
unidade 1502, da Torre B, do Edifício “Morar Bem”.
pagar o valor de R$ 1 milhão, parcelado em 60 meses.
contrato prevendo que João teria que pagar 6% do valor do imóvel para Luciana,
a título de comissão de corretagem.
ação judicial pedindo que esta cláusula 8.1 fosse declarada nula de pleno
direito porque seria abusiva já que ele, como consumidor, não poderia ser
obrigado a pagar a corretora, a qual esta presta serviços no interesse da
incorporadora, razão pela qual a empresa deveria arcar com este custo.
aceita pelo STJ? É abusiva a cláusula prevista em promessa de compra e venda
que transfira para o promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento da
comissão de corretagem?
unidades autônomas em incorporação imobiliária
incorporação imobiliária, a atuação do corretor tem ocorrido, em regra, da
seguinte forma: o corretor é contratado pela incorporadora para ficar em
estandes situados no próprio local onde será construído o edifício de
apartamentos. Lá, esta equipe de corretores recebe os consumidores
interessados, mostra a planta, as maquetes, as vantagens do empreendimento,
tira dúvidas e concretiza o negócio.
a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda,
transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no
instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de
um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.
porque o custo disso já seria embutido no preço
aos consumidores nesta prática porque se a incorporadora pagasse a comissão de
corretagem, ela iria embutir este custo no preço final do produto.
mostra-se irrelevante se o consumidor pagará diretamente ao corretor ou não,
considerando que ele já arcaria com esse pagamento porque se trata de um dos
custos do imóvel vendido e que comporia seu preço.
válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a
comissão de corretagem.
cautelas.
informar o consumidor. Esse dever inclui que seja explicado o que o consumidor
está efetivamente pagando.
o contrato preveja de forma muito clara que a obrigação de pagar a comissão de
corretagem será do promitente-comprador (consumidor).
informar ao consumidor, antes do momento da celebração do contrato de
promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade
imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta
venha a ser paga destacadamente.
previamente
é a de que as incorporadoras não informam previamente os clientes de que eles
são responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem.
após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que são informados sobre
este custo adicional.
previamente viola os deveres de informação e de transparência que devem pautar
as relações de consumo.
recusar-se a pagar a comissão de corretagem, exigindo o cumprimento da proposta
pelo preço ofertado.
suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso no CDC:
ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio
de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados,
obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o
contrato que vier a ser celebrado.
transfere a obrigação de pagar a comissão para o consumidor é, a princípio,
lícita, mas o promitente-vendedor, na fase pré-negocial, deverá informar, de
forma clara e precisa, que haverá esta transferência.
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo)
(Info 589).
relembrar o seguinte entendimento do STJ:
a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do
comprador?
Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente
contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em
sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir
o pagamento, que só o comprador irá pagar etc.
Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).