Lei 13.786/2018: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária

Art. 28. As incorporações imobiliárias,
em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei,
considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Art. 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de
incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

(…)

VI – as consequências do desfazimento
do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;

§ 2º A efetivação das consequências do
desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo,
dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu
respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser
redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Não é
abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da
obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.

STJ. 3ª
Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
12/9/2017 (Info 612).

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até
180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como
data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente
pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato
por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo
incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar
o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha
dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato,
sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa
estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução,
corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do
imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e
não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente,
por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor
efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente
conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste
artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá
ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da
inexecução total da obrigação.

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma
forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilição unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante
denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a
natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis
para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Art. 32 (…)

§ 2º Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são
irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra.

Art. 53. Nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.

É abusiva a cláusula de distrato,
fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a
possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a
devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.

Vale ressaltar, no entanto, que a
jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das
prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a
divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013 (Info 530).

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do
contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou
resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus
à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção
monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de
corretagem;

II – a pena convencional, que não
poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional,
não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve
disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de
resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste
artigo, pelos seguintes valores:

I – quantias correspondentes aos
impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II – cotas de condomínio e
contribuições devidas a associações de moradores;

III – valor correspondente à fruição
do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor
atualizado do contrato, pro rata die;

IV – demais encargos incidentes sobre
o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3º Os débitos do adquirente
correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos
mediante compensação com a quantia a ser restituída.

§ 4º Os descontos e as retenções de
que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos
valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias
relativas à fruição do imóvel.

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de
afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador
restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste
artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento
equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste
artigo seja estabelecida até o limite de 50%
(cinquenta por cento) da quantia paga.

§ 6º Caso a incorporação não esteja
submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de
2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos
anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento
será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do
contrato.

§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade
antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o
valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da
revenda.

§ 8º O valor remanescente a ser pago
ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga,
nos casos previstos neste Código;

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade;

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente
prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato
encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações
originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a
aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador
substituto.

Art. 49. O consumidor pode desistir do
contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de
recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de
produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente
por telefone ou a domicílio.

§ 10. Os contratos firmados em
estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o
exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7
(sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados,
inclusive a comissão de corretagem.

§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar
o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta
registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data
inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete)
dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito
de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de
incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964.

Art. 32 (…)

§ 2º Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são
irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra.

§ 13. Poderão as partes, em comum
acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições
diferenciadas das previstas nesta Lei.

§ 14. Nas hipóteses de leilão de
imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem
garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda
com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no
contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou
de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na
respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.

Art. 26-A. Os contratos de compra e
venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por
quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26
desta Lei:

I – o preço total a ser pago pelo
imóvel;

II – o valor referente à corretagem,
suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

III – a forma de pagamento do preço,
com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

IV – os índices de correção monetária
aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de
aplicação de cada um;

V – as consequências do desfazimento
do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;

VI – as taxas de juros eventualmente
aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de
incidência e o sistema de amortização;

VII – as informações acerca da
possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de
arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de
vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

VIII – o prazo para quitação das
obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

IX – informações acerca dos ônus que
recaiam sobre o imóvel;

X – o número do registro do loteamento
ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de
registro de imóveis competente;

XI – o termo final para a execução do
projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido
de emissão do termo de vistoria de obras.

§ 1º 
Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput
deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do
contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada,
caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

§ 2º 
A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas
no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do
adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que
deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078,
de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

Art. 32-A. Em caso de resolução
contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste
artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base
no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas
do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes
itens:

I – os valores correspondentes à
eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco
centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será
contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até
sua restituição ao loteador;

II – o montante devido por cláusula
penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um
desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III – os encargos moratórios relativos
às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV – os débitos de impostos sobre a
propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais,
associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e
tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes
sobre a restituição e/ou rescisão;

V – a comissão de corretagem, desde
que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição
ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de
carência:

I – em loteamentos com obras em
andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto
em contrato para conclusão das obras;

II – em loteamentos com obras
concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão
contratual.

§ 2º Somente será efetuado registro do
contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago
pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas
no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for
localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3º O procedimento previsto neste
artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a
modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de
novembro de 1997.

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão
por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele
levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário.

Art. 34 (…)

§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias,
contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste
artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial,
nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.