Cabe danos morais se a construtora/incorporadora descumprir o prazo de
entrega do imóvel?
entrega do imóvel?
Em regra, não.
O simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o
prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só,
danos morais. Nesse sentido:
prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só,
danos morais. Nesse sentido:
O mero descumprimento contratual, caso
em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual
injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual
injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp
1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
Isso porque o dano moral, na hipótese de atraso na entrega
de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo
contratual.
de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo
contratual.
Em situações excepcionais é possível haver a
condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de
uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ.
3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
20/03/2018).
condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de
uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ.
3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
20/03/2018).
Assim, pode ser cabível a condenação em danos morais, de
acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o
atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta.
acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o
atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta.
Embora o atraso na entrega do imóvel
possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e
configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento
contratual.
possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e
configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento
contratual.
STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp
1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
O simples inadimplemento contratual,
consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas
que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas
que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
O simples descumprimento contratual,
por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma
consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua
gravidade.
por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma
consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua
gravidade.
STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp
1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
Exemplos de situações nas quais foi reconhecido o dano moral:
1) Atraso muito grande na entrega do imóvel (no caso
concreto, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi reconhecido o direito à
indenização: STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.
concreto, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi reconhecido o direito à
indenização: STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.
2) Atraso na entrega que gerou o adiamento do casamento dos
adquirentes que já estava com data marcada: STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
adquirentes que já estava com data marcada: STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
E os danos materiais, são devidos em caso de atraso?
SIM.
O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa
de compra e venda acarreta a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento
de:
de compra e venda acarreta a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento
de:
• dano emergente (que precisa ser provado)
• lucros cessantes (valor dos alugueis do imóvel; são danos
materiais presumidos).
materiais presumidos).
A jurisprudência considera que, havendo atraso, os lucros
cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel
atrasado. Isso porque:
cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel
atrasado. Isso porque:
• o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda
o seu. Neste caso, ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel em virtude do
atraso; ou
o seu. Neste caso, ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel em virtude do
atraso; ou
• o adquirente não está morando de aluguel e comprou o novo
imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele também está perdendo
“dinheiro” porque se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ele estaria
alugando para alguém e aferindo renda com isso.
imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele também está perdendo
“dinheiro” porque se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ele estaria
alugando para alguém e aferindo renda com isso.
Em suma, em um ou no outro caso, o adquirente deixa de
ganhar dinheiro (“deixa ter um lucro”) porque houve atraso na entrega do
imóvel. Para o STJ, essa “perda de dinheiro” (lucros cessantes) é óbvia e,
portanto, deve ser presumida, salvo se a construtora/incorporadora provar algo
em sentido contrário (o que é muito difícil de acontecer).
ganhar dinheiro (“deixa ter um lucro”) porque houve atraso na entrega do
imóvel. Para o STJ, essa “perda de dinheiro” (lucros cessantes) é óbvia e,
portanto, deve ser presumida, salvo se a construtora/incorporadora provar algo
em sentido contrário (o que é muito difícil de acontecer).
Nesse sentido:
A ausência de entrega do imóvel na
data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência
de danos materiais na modalidade lucros cessantes.
data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência
de danos materiais na modalidade lucros cessantes.
STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Descumprido o prazo para entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.
229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.
Resumindo:
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O ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL GERA DIREITO À INDENIZAÇÃO? |
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DANOS MORAIS
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DANOS MATERIAIS
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Em regra, não são devidos. O
mero descumprimento de entrega previsto no contrato não acarreta, por si só, danos morais.
Em situações excepcionais é
possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal situação que repercuta na esfera de dignidade do comprador. Ex1: atraso muito grande (2 anos); Ex2: teve que adiar o casamento por conta do atraso.
STJ. 3ª Turma. REsp
1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018. |
O atraso pode acarretar a condenação
da construtora/imobiliária ao pagamento de:
a) dano emergente (precisa
ser provado pelo adquirente);
b) lucros cessantes (são presumidos).
Os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel atrasado. Isso porque:
• o adquirente está morando
em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu; ou
• o adquirente não está
morando de aluguel mas comprou o novo imóvel para investir. Está perdendo “dinheiro” porque poderia estar alugando para alguém.
STJ. 3ª Turma. REsp
1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017. |
Vale ressaltar que somente se considera o atraso quando a construtora não entrega o apartamento no prazo previsto no contrato, sendo válida a previsão que estipula a chamada cláusula de tolerância:
No contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período
previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo
a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de
“cláusula de tolerância”.
compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período
previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo
a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de
“cláusula de tolerância”.
Não é abusiva a cláusula
de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias.
de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias.
STJ. 3ª Turma. REsp
1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info
612).
1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info
612).
